Следующий важный момент - это подготовка дома к продаже. Хорошо бы помыть окна, выбросить старую мебель и вещи. Можно сделать легкий косметический ремонт: освежить двери, рамы и пол. Обязательно нужно проверить электропроводку и починить ее, если имеются неисправности. В доме непременно должны быть вкручены все лампочки, чтобы покупатель в любой момент мог убедиться, что с электричеством все в порядке. Если на стенах остались следы от протечек, их лучше закрыть новыми обоями. А места протекания кровли отремонтировать самым простым и доступным способом - залить битумом.
Подготовка участка
Участок должен быть чистым и незахламленным. Нужно избавиться от всего скопившегося за многие годы мусора, а иначе объект будет восприниматься покупателем как заброшенная свалка. Часто бывает, что из-за захламленности участка продавцы теряют 25-30 тысяч рублей. Цену приходится скидывать, поскольку покупатель недоволен - участок не соответствуют его ожиданиям. Кроме того, он понимает, что очащать участок придется ему. Поэтому лучше все убрать - вывоз скопившегося мусора обойдется продавцу не дороже 5 тысяч рублей.
Перед показом дома нужно подстричь деревья и кустарники, скосить траву. Покупатель, глядя на ухоженный участок, будет думать о предстоящем пикнике, а не ломать голову над тем, как ему избавиться от хлама.
Оформление документов заранее
У вас должны быть готовы абсолютно все необходимые документы. Если покупатель будет уверен, что с оформлением дачи не будет задержек, это может положительно повлиять на его решение о покупке. Оформление документов - долгий процесс, и лучше все подготовить заранее: не каждый покупатель захочет ждать. На показе дачи продавец должен быть готов предъявить следующие бумаги:
свидетельства на право собственности на землю и постройки,
кадастровые паспорта участка и дома,
справки об отсутствии задолженности перед СНТ,
выписка из ЕГРП об отсутствии обременений и запрещений.
Внимание к каждому покупателю
Лучше встретить клиента при въезде в поселок и проводить до дачи, показывая наиболее удобный путь. На просмотре не торопитесь: дайте покупателю возможность осмотреться, прочувствовать атмосферу места, заглянуть во все уголки сада и дома, - советуют эксперты. Обратите внимание на достоинства своей дачи, сорта культур, планировку участка и размещение строений».
Покупка дачи - задачка посложнее, чем покупка городской квартиры. У квартиры довольно ограниченный комплект основных потребительских свойств: площадь, число комнат, этаж, адрес и как производная от него - транспортное сообщение. Вопрос цены опускаем. У дачи же или загородного дома - это площадь и размер участка, его расположение (в низине или на высоком месте), наличие насаждений, тип почвы, состояние ограждения, наличие коммуникаций и коммунальных услуг (элементарный вывоз мусора может быть проблемой), окружающая местность (лес, озеро, река и т. д.). Так же и с домом на участке: важны материал стен, кровля, система отопления и водоснабжения, наличие канализации в доме, перспектива достройки новых помещений...
Выбирать следует по совокупности всех этих качеств и исходя из толщины кошелька. Когда решение о покупке принято, с чего начать?
Шаг 1. Ищем, подбираем
Для начала стоит определиться, хотите ли вы жить за городом круглый год или отдыхать тут только летом? Как планируете добираться: на личном ли транспорте, на общественном? А может, вам нужна «прописка»? Ответив на эти вопросы, можно приступать к поиску вариантов. Вот некоторые советы, которые помогут выбрать домик с участком.
Посчитать километры . Проанализируйте плюсы и минусы различных подмосковных трасс. Ориентируйтесь, в первую очередь, на расположение вашей городской квартиры, учитывайте пробки, которые обязательно придется преодолевать как при выезде из города, так и при въезде.
Если решили ездить с дачи на работу, то лучше поискать участки в близлежащих подмосковных городах и поселках с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью. В некоторые садовые товарищества добраться на общественном транспорте практически невозможно, а до ближайшей автобусной остановки - 2-3 километра по лесу. Зимой во многих СНТ снег не убирается, и проехать до своего участка на машине будет непросто. При этом нужно помнить: чем ближе к Москве, тем дороже выйдет дача.
Как на уроках геометрии . Обратите внимание на участок. Часто встречаются земельные наделы вытянутой формы, которые когда-то нарезали «под картошку». Участок в 6 соток может иметь ширину 6 метров и длину 100 метров. При строительстве на участке необходимо соблюдать архитектурные и пожарные нормы. Согласно СНиП минимальное расстояние от дома до границы участка со стороны улицы должно быть не менее 5 метров, от соседнего участка - не менее 3 метров, расстояние от хозяйственных построек до границ сопредельных участков и улиц от 1 до 5 метров - в зависимости от назначения. Вот и подумайте, что можно будет построить на понравившемся куске земли?
При покупке необходимо обратить внимание на соответствие фактической площади участка площади, указанной в документах (уточняется при межевании геодезическими измерениями).
Ориентируемся на местности . Выбирая участок, необходимо оценить его место расположения, солнцеворот, близость поверхностных и грунтовых вод, соседство с промышленными объектами. Бывает, что дача стоит на склоне, и весной через участок идет основной сток воды. А если рядом озеро или пруд, может и затопить. Некоторые садовые товарищества располагаются вблизи линий электропередачи, на берегах загрязненных речушек или, того хуже, около скоростных шоссе или железнодорожных путей. В таком случае о чистом воздухе и тишине придется забыть.
Коммуникации . Их наличие - один из главных ценообразующих факторов. В идеальном варианте в доме должно быть все: свет, газ, вода и канализация. Но бывает, что свет подают только в определенные часы, водопровод - «летний», газ, что называется, в перспективе или газификация будет стоить немалых денег, а канализация и вовсе отсутствует. Расспросите соседей о реальном положении дел или обратитесь в правление СНТ.
Состояние дома . Выбирая дом, подробно расспросите хозяев, как он построен и из каких материалов. Чтобы правильно определить его состояние, пригласите специалиста по строительной части. Собственник никогда не расскажет про конструктивные недостатки строения.
«Прописка» . Сегодня многих привлекает перспектива регистрации в дачном поселке. Однако сделать это сложно, даже имея на то все основания. Если для вас это важно, то изучая документы на землю, обратите внимание на назначение земель и на разрешенный вид ее использования. Важное условие: ваш садовый участок должен находиться в пределах населенного пункта.
Шаг 2. Изучаем документы
Если дача вам понравилась, ознакомьтесь со всеми необходимыми документами. Для начала необходимо удостовериться в их наличии. Бывают случаи, когда дачу пытаются продать по «садовой книжке», которая не является правоустанавливающим документом. Она лишь подтверждает членство в садовом товариществе. Как правило, собственник отдает такую дачу гораздо ниже рыночной цены. Процесс оформления документов настолько хлопотный и затратный, что люди даже готовы потерять в деньгах, лишь бы не ходить по инстанциям. С какими трудностями может столкнуться покупатель, оформляя документы, предугадать трудно.
О садовой книжке
Покупать дачу по садовой книжке нельзя. Если и будет возможность оформить такой участок в собственность, то только за деньги. Бесплатно можно получить в собственность лишь те земельные участки, которые выделены, но оформлены до введения в действие нового Земельного кодекса (октябрь 2001 года). Соответственно, если участок не в собственности продавца, у него нет и правоустанавливающих документов, не будет и документов, свидетельствующих о передаче денежных средств. В результате купли-продажи как таковой не произойдет.
Попытки продать земельный участок по садовой книжке случаются часто. Как правило, это происходит с пустыми землями, собственники которых не хотят заниматься оформлением документов. Это может быть связано с недостатками таких земель, о которых знает только владелец.
Если у вас нет документов на землю, в случае строительства здесь или еще каких-то событий, вас с этой земли... просто попросят. Не имея права на земельный участок, невозможно зарегистрировать и строения на участке. Об этом говорят и новые поправки к Гражданскому кодексу.
Межевание
На этапе первоначального оформления проводится межевание и подписывается согласование по границам с соседями, а также подтверждается площадь участка.
Эта процедура хлопотная, но очень важная. Если собственность вновь образуемая - человек только приобретает участок - то без межевания не обойтись. Сделать межевание, получить правоустанавливающие документы и зарегистрировать право - это три больших этапа скрупулезной работы.
У некоторых граждан право собственности на участок подтверждено правом собственности на землю. Сейчас встречаются очень старые свидетельства синего цвета, которые выдавались еще Комитетом по земельным ресурсам. Более поздние - розовые - их выдавал Земельный комитет. И те, которые выдавала ФРС (Федеральная регистрационная служба). Продавать земельные участки можно, имея на руках одно из указанных свидетельств.
Федеральный закон 93-ФЗ, так называемая «дачная амнистия», внес изменения в 122 закон «О регистрации сделок с недвижимостью» и разрешил регистрировать право собственности без межевания, но при наличии кадастрового паспорта. И все-таки, надо иметь в виду, что:
1. Если участок отмежеван, то урегулировать споры с соседями не придется. Границу можно в любое время восстановить, даже если ее сдвинут в результате строительных работ.
2. Площадь земельного участка, приобретаемая без межевания, может отличаться от площади участка, которая есть на самом деле. Если отличается в большую сторону, то покупателю повезло. А если земли будет меньше? Он покупает 6 соток, а на деле оказывается 5,67. В результате человек получает точные размеры своего участка: длину и ширину. Можно правильно произвести разметку и поставить дом, соблюдая пожарные, архитектурные нормы и СанПиН.
Таким образом, покупатель может вызвать геодезиста, а может и оставить все как есть. Все риски, связанные с этим, покупатель берет на себя. Даже если покупатель не готов к процедуре межевания, то мы все равно советуем вызвать геодезиста, чтобы он дал хотя бы относительно точные размеры участка.
Документы, необходимые для заключения сделки:
- свидетельства на право собственности на землю и постройки;
- кадастровые паспорта участка и дома (при наличии современного свидетельства о гос. регистрации права, кадастровые паспорта хранятся в органах регистрации в электронном виде и для проведения сделки не требуются);
- согласие супруга продавца на продажу, согласие супруга покупателя на покупку, паспорта сторон;
- доверенность, если интересы представляет доверенное лицо.
Наличие и правильное оформление документов послужат гарантией юридической чистоты сделки.
Особенно важные документы рассмотрим подробнее:
Свидетельство на право собственности на землю
Изучая документ, нужно обращать внимание на:
- назначение земель;
- разрешенный вид использования.
По назначению, согласно Земельному кодексу РФ (ст.7), все земли делятся на семь категорий, определяющих вид целевого назначения земли. Это земли:
- сельскохозяйственного назначения (для выращивания сельскохозяйственной продукции, животноводства и т. п.);
- населенных пунктов (городов, деревень, сел т. д.);
- промышленности, энергетики, транспорта, связи и т. д.
- особо охраняемых территорий и объектов (например, пограничные земли);
- лесного фонда;
- водного фонда;
- запаса.
Садовые и дачные товарищества могут располагаться только на землях сельскохозяйственного назначения и землях населенных пунктов.
Разрешенные виды использования земель:
- сельскохозяйственное производство;
- личное подсобное хозяйство (полевой или приусадебный участок);
- садоводство или огородничество;
- дачное строительство;
- крестьянско-фермерское хозяйство;
- индивидуальное жилищное строительство.
Для дачи разрешенный вид использования земли - это садоводство (огородничество) или дачное строительство. Здесь имеются принципиальные отличия, связанные с разрешением на строительство жилого дома и «пропиской». Так, земля для дачного строительства может быть использована для возведения жилого строения с правом или без права регистрации проживания в нем. На этой земле можно выращивать различные сельскохозяйственные культуры для собственного потребления. Тогда как на земле с разрешением садоводства или огородничества также можно выращивать сельхозкультуры «для себя», можно построить жилье, но регистрация разрешена только на землях населенных пунктов.
Кадастровый паспорт участка
Кадастровый паспорт земельного участка - это выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая сведения об объекте недвижимости, служит для государственной регистрации прав собственности и проведения операций с землей. На первом листе указывается кадастровый номер, правообладатель, вид собственности, адрес, назначение земель, вид использования, наличие обременений и сервитутов, площадь и кадастровая стоимость участка. На втором листе нарисован план с привязкой к сторонам горизонта. Если на плане есть строения, то при сделке необходимо будет предъявить на них документы в регистрационную палату. Все постройки, указанные на плане, должны быть зарегистрированы и иметь свидетельства - независимо от того, что это за строения: дом, бытовка или баня. Если кадастрового паспорта нет, то на сделку выйти невозможно. Оформление нового паспорта может занять до 6 месяцев.
Внимание! Не нужно путать кадастровый паспорт с кадастровым планом, который раньше выдавался как приложение к свидетельствам старого образца.
Одно из основных предназначений кадастрового паспорта - показать границы участка. Лично убедитесь, соответствуют ли сведения в кадастровом плане тому, что вы видите на участке. Для этого необходимо вызвать специалиста из геодезической организации, который замеряет участок, определит местоположение крайних точек и их привязку на местности. В земельном комитете нужно уточнить, согласованы ли границы участка с соседями.
Свидетельство на право собственности на строения
Нередки случаи, когда земля оформлена, а дом нет. Можно купить такой объект, но дом придется оформлять самостоятельно. Это не проблема, пока действует №93-ФЗ, так называемая «дачная амнистия» (до 2015 г.). Если дом нельзя оформить «под дачную амнистию», то придется получать разрешение на строительство и последующий акт ввода объекта в эксплуатацию. А это долго и хлопотно.
Необходимо обращать внимание на наличие незарегистрированных строений и изменений в основном строении. Если они сделаны после регистрации дома, то узаконивать такие изменения, скорее всего, придется в суде.
Технический и кадастровый паспорта дома
Оформляются они в Бюро технической инвентаризации. По времени это может занять от недели до месяца.
Справка об отсутствии задолженности перед СНТ
Становясь членом СНТ (садоводческого некоммерческого товарищества), собственник обязан оплачивать «коммунальные» платежи: свет, газ и воду. Кроме того, существуют членские взносы, оплата услуг охраны и многое другое - у каждого садового товарищества эти поборы свои. Поэтому лучше заранее познакомиться с председателем СНТ, чтобы знать, какие обязательные платежи вас ожидают в будущем. Председатель также выдаст справку о наличии задолженности прошлого хозяина дачи. Требуйте погашения этой задолженности продавцом, иначе его долг перейдет на вас.
Шаг 3. Передача денежных средств за жилой объект
Когда все юридические формальности пройдены и настает пора вносить денежные средства за объект недвижимости, покупатель и продавец должны договориться о том, какая цена будет стоять в договоре купли-продажи, и зафиксировать эту договоренность. От этого зависит налогообложение продавца налогом на доходы физических лиц по сделке. Далее необходимо договориться и о способе передачи денег. Их несколько: наличными из рук в руки, наличными через депозитарную ячейку, банковским переводом, безналичным способом через аккредитив.
Шаг 4. Оформление права собственности
Процедура стандартна. Вместе с продавцом необходимо обратиться в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (в просторечии - регистрационную службу) по месту нахождения недвижимого имущества. Обычно в течение месяца должны зарегистрировать право собственности и договор купли-продажи. Если у регистратора не будет оснований для приостановления или отказа в регистрации, то в назначенный день покупатель получит на руки: зарегистрированный договор и свидетельство о праве собственности.
Шаг 5. Страхование рисков
Кроме титульного страхования сделки, рекомендуем застраховать и саму дачу. В большинстве случаев достаточно стандартной страховки, которая обычно покрывает риски пожара, противоправных действий третьих лиц, повреждения водой и стихийных бедствий. Кроме того, этот список может быть дополнен: это - взрыв бытового газа, наезд транспортных средств и падение летательных аппаратов, удар молнии, терроризм. Также имеет смысл застраховать свою гражданскую ответственность за причинение вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц - это поможет избежать расходов на возмещение ущерба соседям, например, в случае, если начавшийся у вас пожар перекинется на соседний участок. Стоимость страховки напрямую зависит от того, из каких материалов построен дом. Средняя стоимость страхового имущественного полиса для деревянных домов составляет порядка 0,4-0,8% страховой суммы и 0,2-0,6% - для кирпичных строений. При этом базовый тариф может быть увеличен процентов на пятнадцать, если дача расположена в неблагоприятном с точки зрения вероятности страховых случаев районе. К пожароопасным относят Шатурский, Егорьевский, Орехово-Зуевский, Ногинский и Луховицкий районы.
Дача – это земельный участок, используемый с садово-огороднической целью, на котором имеется строение, предназначенное для отдыха или проживания в нём собственника. Какими бы ни были причины продажи дачного участка, к сделке с недвижимостью следует подходить грамотно, чтобы осуществить её быстро, выгодно и без посредников.
Пошаговая инструкция содержит в себе основные советы, с помощью которых собственник может подготовить дачный участок, оценить его стоимость, проанализировать, какие будут нужны документы и где проходит их оформление. Перед тем как продать дачу быстро, выгодно и правильно, владелец дачного участка должен знать некоторые нюансы, чтобы учесть их и скрыть либо же минимизировать недостатки своего объекта недвижимости.
Время продажи объекта во многом зависит не только от установленной цены, но и от того, как быстро владелец сможет подготовить необходимые для сделки документы. Их сбор затягивается в том случае, если какие-либо постройки, перепланировки или права собственности не были зарегистрированы своевременно.
Внешний вид территории
Перед тем как оценить стоимость дачного участка и выставить его на продажу, необходимо заняться внешним видом данного объекта недвижимости. От него зависит не только общее впечатление потенциальных покупателей, но и цена. Прежде всего, следует обратить внимание на забор и вход на участок. Имеет смысл освежить краску, починить имеющиеся изъяны и привести участок в аккуратный, презентабельный вид. Знакомство потенциального покупателя с дачей начинается ещё издалека, где он уже визуально делает для себя какую-то отметку. Все входы должны быть исправны, не скрипеть и иметь рабочие замки.
На территории желательно произвести уборку. Если есть сад, имеет смысл привести в порядок и его тоже. Любой мелкий недостаток будет восприниматься потенциальными покупателями как нечто существенное, поэтому лучше потратить немного времени и устранить как можно больше поводов для снижения стоимости. Негативно сказывается, если территория дачного участка сильно заросла травой. Также следует проверить исправность системы отлива, почистить форсунки, проверить работу всех имеющихся систем коммуникаций и при неисправностях устранить их.
Устранение изъянов построек
После того как участок будет приведён в порядок, можно браться и за имеющиеся на нём постройки. Если дом жилой, но в нём давно никто не проживает, его всё равно следует привести в опрятное состояние, сделать уборку и небольшой ремонт, вымыть окна и т.д. Необходимо заменить все неисправные электрические лампы, а если протекает крыша – починить кровлю. При наличии чердака и прочих вспомогательных помещений покупатели обязательно захотят их осмотреть, поэтому целесообразно привести в порядок абсолютно все.
Имеющийся на дачном участке сарай, гараж или погреб должен быть сухим и чистым, без кучи хлама. Санитарные помещения, такие как, летний душ и туалет должны быть исправными, чистыми и функционирующими. Прочие строения также должны выглядеть ухожено.
Подготовка объекта недвижимости не требует больших финансовых вложений, а затраченное время сыграет собственнику только на пользу, позволив установить более высокую стоимость и быстрее найти покупателя.
Что влияет на стоимость
Когда дача будет готова к оценке, можно приглашать специалистов. Установить желаемую цену самостоятельно нельзя, поскольку здесь учитываются и кадастровые данные, и рыночная цена в регионе, и множество прочих факторов. К ним относится:
Документы для сделки
Продажа дачного участка без посредников предполагает своевременную подготовку необходимых бумаг. Эти документы нужны не только для государственной регистрации сделки, но и для того, чтобы с ними смог ознакомиться покупатель, который имеет на это право. Если собственник не сможет на просьбу заинтересованного лица предоставить те или иные документы, это вызовет сомнения и человек отправиться искать другой объект недвижимости.
Стоит учитывать, что документы оформляются не так быстро, как хотелось бы, поэтому не имеет смысла откладывать поход по инстанциям на потом. Если владелец желает заниматься продажей без посредников, он должен быть готов к тому, что подготовкой каждого документа придется заниматься самостоятельно.
Чтобы оформление сделки не задерживалось, собственнику заранее будут нужны такие документы, как:
| Наименование | Примечание |
|---|---|
| Паспорт владельца | Предъявляется оригинал и отдается копия |
| Свидетельство прав собственности на дачу | На землю и дом |
| Кадастровый паспорт и план | На участок и дом отдельно |
| Документы об отсутствии задолженности | Перед садовым некоммерческим товариществом |
| Техническая документация на дом | Выписывает в Бюро технической инвентаризации |
| Справка из на недвижимость | Подтверждающая собственника |
| Письменное согласие супруга на продажу дачи, заверенное нотариусом | Если имущество совместно нажитое |
| Разрешение на продажу из органов опеки | Если собственником или одним из них выступает несовершеннолетний |
| Договор купли-продажи | В трёх экземплярах |
| Квитанция об уплате государственной пошлины | Обязательно сделать копию |
Иногда бывает так, что давно обжитую дачу или новый дом приходится продавать. Причины могут быть самыми разными, но цель одна - продать дачу максимально дорого и быстро. В такой ситуации помогут советы опытного строительного эксперта А.Исаковского.
Нас, как строительных экспертов, часто привлекают к процессу продажи дачных домов. Как правило, приходится делать техническое заключение о состоянии конструкций и коммуникаций: одним продавцам - для подтверждения качества и надёжности дома потенциальному покупателю, другим - для регистрации права собственности и последующей продажи «самостроя» (дома, построенного без оформления разрешения на строительство). Часто нас приглашают и покупатели для оценки технического состояния приглянувшегося объекта. Волей-неволей приходится вникать в сложный и многоступенчатый процесс перехода собственности из рук в руки. Многолетний практический опыт позволил мне сформулировать несколько важных правил продажи загородных жилых домов.
Особенности продажи недостроенных домов
Такие объекты продавать сложно. Дорого подобные «полуфабрикаты» не продаются, затраты на строительство окупаются крайне редко, не говоря уже о прибыли. Что в такой ситуации можно сделать? Не стоит сразу снижать цену и продавать «стройку» в таком виде, как есть. Лучше выполнить ряд простых работ в целях придания объекту более привлекательного вида - провести предпродажную подготовку:
- навести на строительной площадке образцовый порядок;
- максимально спланировать участок;
- обустроить въезд для машин покупателей;
- сделать хотя бы самое дешёвое ограждение с воротами (при отсутствии забора);
- складировать имеющиеся материалы и накрыть их от дождя и снега;
- навести порядок в бытовке после строителей, чтобы в ненастную погоду в ней можно было спокойно обсудить вопросы продажи;
- провести консервацию дома: закрыть дверные и оконные проёмы плёнкой от дождя и ветра, обработать антисептиком деревянные конструкции и т.д.
Надо сделать так, чтобы стройка не выглядела заброшенной. Это будет вселять в потенциальных покупателей уверенность в том, что дом можно быстро достроить.
Документы на дом
Хорошо, если у вас есть проект и разрешение на строительство. Если же его нет, то очень важно сделать проект по факту (заказать у проектировщика). Необходимо собрать все документы на материалы, договор на строительство и прочее. Все документы надо собрать в одну папку и обязательно показать её покупателям - это будет весомым аргументом в пользу покупки именно вашего дома.
При отсутствии документов вообще (такое бывает часто) закажите элементарное обследование конструкций и коммуникаций в экспертной организации, и вы получите Техническое заключение с описанием, с планами дома, с выводами о состоянии и возможности продолжения строительства. А в устной форме получите от строительного эксперта практические советы по предпродажной подготовке дома.
Составьте перечень
Обязательно составьте реестр имеющихся строительных материалов и оборудования. В конце осмотра ненавязчиво представьте список покупателям и укажите, что данные материалы вы продаёте отдельно, но недорого - дешевле себестоимости. Покупателям пригодится, а вы получите некоторую сумму для компенсации предпродажных затрат.
Обязательно подготовьте документы и информацию по имеющимся коммуникациям: по выделенной электрической мощности, по водоснабжению и канализации, по газоснабжению. Если на участке есть точки подключения инженерных коммуникаций (колодцы, трубопроводы, канализационный септик, скважина и т.д.), обязательно продемонстрируйте их покупателям даже зимой, предварительно очистив от снега.
Все эти аспекты помогут убедить потенциального покупателя в основательности вашей стройки и в возможности скорого и малозатратного завершения процесса строительства.
Продажа дома, готового для проживания
Самая редкая и популярная категория - дом, полностью готовый к проживанию (под ключ). Это дом с отделкой, с функционирующими коммуникациями. Казалось бы, такой дом должен продаться легко, дорого и быстро, так как не требуется затрат и времени на строительство.
Но не тут-то было. Как правило, смотрят такой дом весьма капризные покупатели - те, кто не желает тратить время на строительство. Им нужно всё готовое и лучшее. Они уже посмотрели много вариантов, но всё ещё не знают, какой выбрать. Начинаются вопросы: а вот автономная канализация - её же надо периодически чистить? А насколько надёжен и безопасен газгольдер? А можно ли перенести перегородки, устроить второй санузел, заменить душевую кабину на ванну и тому подобное. Продавец дома уже не знает, что и делать и как быть.
Так что же делать в данной ситуации? Спокойно выслушивать таких посетителей и запоминать их вопросы и претензии. Все покупатели очень похожи, и других не будет. Постарайтесь проанализировать мнение десятка подобных гостей и только после этого делайте выводы и начинайте действовать.
У продавцов возникают типичные вопросы по предпродажной подготовке: устанавливать ли полностью сантехнику и мебель, вешать ли занавески и т.п. А вдруг покупателям не понравится ванна или раковина?
Из опыта мы можем однозначно утверждать: чтобы продать готовый дом, надо установить максимально возможное сантехническое оборудование, повесить светильники и шторы, завезти элементарную мебель и даже посуду. В доме хотя бы из одного крана должна течь вода, работать унитаз и иметься несколько стульев и стол. Тогда у покупателя сложится мнение, что в доме уже можно жить, у него не должно возникнуть желание покинуть это место. Позитивному настрою поможет и работающая сантехника, и включённое отопление, и удобная нужная мебель. И горячий чай из чайника на новом столе в кухне.
Покупатель приезжает с семьёй
Если осматривать дом приезжает целое семейство, то должно быть что-либо привлекательное для детей, например детская мебель, игрушки или маленький спортивный уголок; для бабушек - кресло, телевизор, готовая удобная кухня в доме и огородик на участке, для мужчин - маленький бар и всё готовое в доме для проживания, а для женщин - тепло и уют в доме. Конечно, у покупателей будет много вопросов и претензий. Но найдутся и те, у кого всё хорошее в доме поселит в душе желание остаться.
Дом может не продаваться долгое время. Постарайтесь понять возможную причину этого, проанализировав мнения приезжающих покупателей. Найдите несколько одинаковых вопросов и причин отказа от покупки. Если возможно, устраните основное препятствие продажи. Например, в настоящее время большим спросом пользуются дома для постоянного проживания. Для таких домов необходима хорошая теплоизоляция ограждающих конструкций, надёжное и экономичное отопление.
Если у вас дом - тёплый, но отопление - электрическими конвекторами при малой выделенной мощности, то это, скорее всего, станет проблемой при продаже. Что делать в данной ситуации?
Дешёвый, но очень спорный вариант - устроить печное и каминное отопление. К сожалению, большинство потенциальных покупателей загородных домов - городские жители, которые не умеют обращаться с дровами.
Поэтому перспектива возиться с печкой их пугает. Более реальный, пусть и затратный выход - установить газгольдер и смонтировать радиаторную систему отопления. В результате вы получаете газифицированный дом с отоплением, горячей водой от газового котла и с газовой плитой на кухне. Но, прежде чем принимать решение о переводе вашего дачного дома в разряд домов для постоянного проживания (ПМЖ), оцените все необходимые условия для этого в вашем посёлке: возможность круглогодичного подъезда, надёжность зимних общепоселковых коммуникаций и т.д.
Дом, в котором вы уже пожили. Чем такие дома нравятся покупателям?
Дома обжиты, проверены в эксплуатации, есть мебель и многие предметы быта. Не нравятся покупателям физический износ и необходимость косметического или капитального ремонта, не всегда удачные планировки либо что-то ещё. Перед продавцами встают типичные вопросы: делать или не делать ремонт, выбросить или оставить старую мебель. В данной ситуации всё зависит от степени износа дома, от его комфортности и обеспеченности коммуникациями. Общие советы: проведите предпродажную подготовку, вывезите совсем старые или лишние вещи для освобождения жизненного пространства: сделайте минимальный косметический ремонт с покраской фасадов. Этого будет вполне достаточно для создания хорошего впечатления у покупателей.
На заметку
В конце хотим рассказать об особенностях продажи жилых домов в некоторых американских штатах. Риелтор размещает объявления о продаже дома и постепенно собирает информацию о запросах. Затем на определённую дату назначает общий просмотр для потенциальных покупателей с небольшой вечеринкой и фуршетом. Покупатели приходят смотреть дом и попадают на приятное организованное мероприятие. В непринуждённой обстановке гости знакомятся с домом и узнают о его возможностях. Есть повод задуматься! Может быть, и нам при продаже дома пытаться сделать что-то подобное, например устроить чаепитие из самовара с баранками?
Несколько советов владельцам загородной недвижимости, которые продают дома при низком спросе
Фото: Максим Стулов/Ведомости/ТАСС
Рынок загородной недвижимости переживает последствия кризиса. Если спрос на городские квартиры вернулся, то большинство коттеджей и дач подолгу простаивают на рынке. Конкуренция высока — предложений на «вторичке» очень много. И чтобы заинтересовать как можно больше потенциальных покупателей, владельцам нужно выделить свое предложение среди других. Во многих случаях для этого нужны совсем небольшие усилия.
Мы подготовили несколько советов, которые помогут сделать загородную недвижимость привлекательнее, чтобы быстрее и выгоднее продать ее в условиях низкого спроса.
Очистите и огородите участок
Часто покупателям интересен не столько сам загородный дом, сколько земля, на которой он стоит. Поэтому в первую очередь нужно привести в порядок участок и территорию за забором: очистить подъездные пути и парковочное место, засыпать глубокие ямы, подстричь газон, выкорчевать старые деревья. Территория должна выглядеть опрятной. Нужно добиться такого эффекта, чтобы взор покупателя скользил по участку, а не цеплялся за недостатки. И если земля никак не огорожена, лучше поставить забор, пусть самый простой (вбитые колышки, сетка).
«Абсолютное большинство делает выбор, опираясь на зрительное восприятие, — рассказывает управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов. — Покупатель не поймет габаритов неогороженного участка. Рассказы о том, что его границы находятся где-то между сосной и березой, не дают точного представления. Никому не хочется вкладывать большие деньги во что-то примерное и непонятное, и покупатель может уйти к другому продавцу».
Снесите ветхие постройки
Повысить стоимость загородной недвижимости можно, если убрать с участка ветхие постройки, считают эксперты «Метриума». В первую очередь к ним относится старый дом. Если в фундаменте есть трещины, несущие конструкции и перекрытия износились, то жилье ничего не стоит и становится ненужным дополнением к участку. Покупателю проще выбрать пустой участок и возвести дом под свои вкус и потребности, чем тратить деньги на дорогостоящий капремонт или платить за демонтаж и вывоз мусора.
Под снос должны пойти и другие устаревшие постройки — например, полуразрушенная теплица, ветхий сарай, покосившаяся беседка. Покупатель, скорее всего, не захочет тратить время и деньги на их разбор.
Сделайте ремонт
Впечатление об объекте складывается всего за несколько секунд, говорят риелторы. Поэтому первым делом отремонтируйте то, что заметно снаружи. «Если покупатель видит разбитые окна и трещину во всю стену, то шансы на продажу объекта существенно снижаются, — отмечает Илья Менжунов. — Необязательно менять деревянные двери на металлические или перекладывать черепицу, нужно просто придать жилью свежий вид».
Важно также провести техосмотр внутри дома: привести в порядок коммуникации, починить все сломанное, проверить состояние крыши, чердака и подвала. Также лучше закрасить потертости, вывезти старую мебель и ненужные вещи, которые загромождают помещение. В идеале у покупателя должно сложиться впечатление, что в доме до этого никто не жил.
Определите адекватную цену
Адекватная цена — главнейшее условие продажи недвижимости. Если изначально установить ценник на 20-30% выше реальной рыночной стоимости объекта, то, скорее всего, вы продадите его на 10-15% дешевле, чем он стоит. Особенно это актуально для вторичной «загородки», где сегодня завышено порядка 80% цен и лоты стоят годами, отмечает директор департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Антон Архипов. Рано или поздно цену все равно придется сбрасывать.
Стоимость дач и коттеджей определяется расположением, удаленностью от МКАД, транспортной доступностью, категорией и видом разрешенного использования земли, уровнем поселка, площадью участка, типом и материалом дома и т. д. Все эти характеристики нужно учесть, выставляя цену объекта. Дома с хорошей транспортной доступностью продаются лучше и стоят дороже, чем объекты, расположенные далеко и неудобно, даже если сама постройка и участок в прекрасном состоянии.
Не вводите покупателя в заблуждение
Многие владельцы, пытаясь продать свой объект, позиционируют его неправильно, приписывают ему достоинства, которых у него на самом деле нет. Это напрасные усилия, потому что на показе потенциальный покупатель все равно увидит дом и участок такими, какие они есть на самом деле.
«Часто бывает, что в объявлении указывают тип дома «старая дача, исторический дом», — рассказывает управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов. — И цену определяют в соответствии с запросом. А на деле оказывается, что под старой дачей имеется в виду древний щитовой домик в 20 кв. м, который гарантированно идет под снос. Такие объекты нужно позиционировать как участок с коммуникациями и отдельно указывать, что строение ветхое и должно быть снесено».
Не продавайте эмоции
Есть один фактор, из-за которого многие риелторы предпочитают проводить просмотры в отсутствие хозяев — владельцы нередко «продают эмоции», отмечает Москатов. Например, пытаются продать дом дороже на том основании, что он дорог для членов семьи, связан с какими-либо событиями в их жизни. Но для покупателя это не имеет никакого значения и, более того, мешает правильно оценить привлекательность объекта. Поэтому лучше сдержать эмоции и в качестве аргументов использовать объективные преимущества — коммуникации, расположение и прочее.
Заранее подготовьте документы
Каким бы привлекательным ни был объект, быстро найти покупателя и выгодно продать недвижимость не удастся, если на дом или участок нет полного пакета документов. Сегодня, когда предложение в разы превышает спрос, мало кто готов ждать около месяца, пока собственник соберет все справки, выписки и свидетельства.
«Часто бывает, что и покупатель найден, и по цене достигнута договоренность, а на сделку невозможно выйти, потому что земля не размежевана, участок оформлен неправильно, а дом не зарегистрирован», — рассказывает Александр Москатов.
Какие документы нужно подготовить:
- паспорт продавца;
- свидетельство о регистрации или расторжении брака;
- нотариально заверенное согласие супруга на сделку или копия брачного договора;
- документы, подтверждающие право собственности (например, договор дарения или свидетельство о праве на наследство и др.);
- справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и подтверждение уплаты членских взносов в садовом товариществе;
- справку об отсутствии зарегистрированных в доме, если дом находится на землях населенных пунктов и/или имеет статус жилого;
- документы, подтверждающие проведение межевания и определяющие границы участка. Так как процедура межевания довольно долгая, заняться этим лучше за несколько месяцев до выставления дома на продажу.
Большой плюс, если у владельца есть папка и с другими документами: начиная от проекта дома и заканчивая договорами с компаниями, которые что-то в нем устанавливали. Во-первых, клиент видит ответственное отношение продавца к своему жилищу, а во-вторых, знает, что ему есть куда обратиться в случае возникновения проблем, советует Антон Архипов. Желательно также добавить собственное описание каких-либо нюансов, связанных с использованием технического оборудования.
